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2006房产投资何去何从
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(2006-1-18 14:26)
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文／许峰 摄／建中
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①1月13日，2006年度苏州市区第一次土地拍卖会在市会议中心落槌。在本次土地拍卖会上，位于沧浪区莫邪路水景丽舍南侧的一块商业用地吸引了11家单位和个人参与竞拍。最终，这块面积仅为2465.8平方米的地块，楼面单价达到了13789元／平方米，涨幅为145％。有关业内人士认为，虽然这块容积率仅为0.8的地块建安成本不高，但按照建造2层街铺的正常营运利润计算，该商铺的售价至少应该在19000元／平方米以上才较为妥当。
②近日，央行在其官方网站上公布了《2005年4季度全国城镇储户问卷调查综述》，报告显示，虽然城镇居民的储蓄意愿继续增强，但是却认为利率水平有点低。居民在认为利率低的同时却选择储蓄存款，在很大程度上是因为投资渠道匮乏的无奈之举。受房地产宏观调控政策影响，近期房地产市场出现一些新变化，部分城市房价涨幅趋缓，房地产市场观望气氛较浓厚，居民购房意愿不高。在这种观望情绪下，短期的房产投资行为也受到了税收政策的挤压，居民没有办法，只好选择被动储蓄或者选择其他投资渠道。
与以往以收紧“银根”、“土根”为主要方式的宏观调控不同，去年上半年以来的调控目标已从控制房地产开发过热，逐渐转向抑制房地产需求过热，而首当其冲的就是投资性及投机性购房需求。房产作为一种生活必需品，长期以来受到老百姓的关注，同时国内的房地产又因为近10年来的迅猛发展，而成为老百姓投资的最重要渠道。但是，在现有房地产市场的大背景之下，2006年苏州楼市还能否成为市民手中闲钱栖居的沃土？
房产投资短期投机基本没戏
在政府加强抑制投资性购房消费之时，本身就具有投资属性的房地产还能否成为现今主要的投资产品，如何投资才是明智的选择？记者采访几位业内人士后发现英雄所见略同，他们一致认为目前短线投资已基本没戏，长线投资却正当时。
大多数业内人士都认为，首先调控政策并不是为了遏制房地产投资，相反是保护房地产投资，简单地来看，政府调控是为了稳定房价，其实就是鼓励投资。其次，遏制正常的房地产投资，将导致资金的外流，这对市场发展是不利的。从日本房地产曾经发生的教训看，资金外流将产生与房地产泡沫一样的危害，所以给资金一条正确的投资方向很重要，在现有市场发展之下市民的可投资方向并不多。但是，投资房地产也已到了“个股时代”，消费者可以多关注一些竞争力强的品牌物业，同时要调整心态，今后要以长线投资为主，短线获利的机会将越来越少。
不动产投资专家、兆丰不动产投资顾问有限公司董事长杨肇锋博士表示，房源的位置、周边环境及未来的升值空间应当成为现今投资主要考虑的方面。从住宅投资来看，一般来说目前中小户型产品由于总价较低，需求群体面较宽，比别墅产品有着更多的获利机会。按照不动产投资的中心圆圈理论，市场波动就如同投石湖面所泛起的水波，从波纹核心到波纹外围所受的影响逐渐加大，别墅正处于波纹的最外围，而且别墅产品个人品位的侧重性非常强，因此在市场不景气的情况下，上涨空间要小很多。
商铺投资地段定位非常重要
市民许先生在园区一家外资企业工作多年，手上有了一定的积蓄，今年年终他又将拿到一笔可观的年终奖金，因此很想将这笔积蓄用于投资。许先生说：“我这两天已经看了好几家商铺，虽然开发商们都开出了8％左右的高回报率，与投资住宅相比获利空间更大，很让人心动。但是商铺投资毕竟专业性较强，而且苏州商铺也曾出现过开发商承诺不能兑现的现象，让人对商铺开发商的信用还存有疑虑。我想在现在的市场之下，投资者需要更加理性，多比较、多考察、多咨询后才能最后下决定。”
去年年底，在住宅销售普遍出现困境的情况下，位于杨枝塘东路的东城世纪广场却引起了市民的抢购。业内人士认为，商铺的热销透视出市民在住宅机会不多的情况下依旧保持着投资不动产的强烈需求，这些低总价产权式商铺让更多的人有能力来进行投资。不动产投资专家杨肇锋博士表示，投资产权式商铺，不仅具有租金收益和经营增值收益，还能享受土地保值、增值的好处。此外，选择求大于供的产权式商铺，变现能力也很强，不愁脱不了手。利用产权式商铺，还能通过抵押合伙等形式，进行融资。与街铺所类似的是，产权式商铺的地段定位同样非常重要。作为普通市民，投资产权式商铺一定要选择成熟地区的，还要观察开发商的实力。由于产权式商铺的增值比和经营成效有直接关系，如果开发商缺少招商、运营的能力，很难实现较好的增值收益。
由于商业地产受到宏观调控的影响较小，投资商铺总体来说比住宅将更能实现获利预期，不过对商铺地段和定位的选择仍然相当关键。周先生当时在迎春路以5700元／平方米购买了商铺，但是随着汽车南站的搬迁，该区域的商铺价格已超过了10000元／平方米。因此，如果需要选择近郊生铺或社区商铺，对周边人口收入水平、地段改造规划、环境前景、当地人口密度、附近商品房的价值（体现消费能力）、商圈内的商铺总量等因素都需要作详尽的了解，以社区商铺的总量来说，一般社区商铺的面积应为住宅面积的5％，或以辐射人口的1－1.5平方米来计算。
已有投资多种手段提高收益
很长一个时间以来，许多投资者的关注点都是未来房价会涨多少，而在2006年则应当把更多的重点放在对房产租金收益率的考察上。有关业内人士认为，综合比较当前投资市场的各种因素，可以认为5％的租金回报率是一个重要的临界点，也是判断房屋投资价值的重要参照指标。
其实租金回报率与房产价格的涨跌是紧密地联系在一起的，从未来来看，租金的高低将是支撑房产价格的重要因素。换句话说，有租金回报支撑的房产将会比较抗跌，而那些租金回报率偏低的楼盘则将会面临着较大的风险。而从这一点来说，投资者就应该把最大限度地提高租金回报率作为时下的一个主攻方向，市民一般可以把握住这样几点：一是尽快地把手中的闲置房屋租出去，千万不要让房子“烂”在手中，要知道持有房产是有成本的，多租出去一个月也就多了一份收益；二是对于那些租金回报率偏低甚至租不出去的房产，在合适的价位上还是要考虑尽早出手。当然在另一方面，对于此类房产也要尽量少碰为妙；三是要利用多种渠道广开财源，尽量提高自己房屋的租金收益，比如“包装后再出租”就是一个很好的方法；四是多关注一些有较高租金回报率的房产，如中心城地段的小房型，重要商务区周边的房产，以及校园周边的房产等。
当然从长远来看房地产市场还是要发展的，而对于后市，我们也可以从这几个角度来观察：首先，要充分认识到这次调整的长期性，虽然楼市目前正趋平稳，但要结束调整还需要相当长的时间，而且政策面、市场面的变化也会给其带来不小的影响；其次，在此前发生的那波楼市大潮中，楼盘的价格总体的表现是一个齐涨的状态，但我们要认识到的是，未来楼市即使走出调整进入复苏的状态，也不会再是简单的共涨局面，价格分化的态势将会逐渐表现出来，也就是说在有些楼盘价格上涨的同时另外的一些楼盘可能还在原地踏步，这一点也是投资者需要做好心理准备的；最后，购房者也可以利用目前这一阶段多做做功课，对市场上各类楼盘多做了解和比较，并锁定几个楼盘观察其价格的变化，还可以实地进行探访。这样在未来市场出现转机时，购房就可以快而准了。
(mo摘自苏州新闻网)
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